REIT’s

Voor elke succesvolle belegger geldt dat hij of zij er op een bepaalde manier voor heeft gekozen om te investeren in de vastgoedmarkt. In principe wordt dit ook sterk aangeraden aan kleine(re), particuliere beleggers. De vastgoedmarkt heeft namelijk door de jaren heen bewezen één van de meest betrouwbare, solide en winstgevende markten te zijn die er bestaan. Dit betekent uiteraard niet dat het wordt aangeraden om meteen all-in te gaan in vastgoed, want ook een crash op de vastgoedmarkt kan perfect voorkomen. Toch kan het altijd de moeite waard zijn om jezelf met een stukje van je vermogen bloot te stellen aan de vastgoedmarkt. Wil je dat liever niet doen door zelf direct in vastgoed te investeren, maar ben je op zoek naar een (financieel) wat toegankelijkere mogelijkheid? Dan zou je kunnen overwegen om een investering te doen in één van de zogenaamde REIT’s die er op de markt zijn terug te vinden.

Wat is een REIT of een Real Estate Investment Trust?

Een Real Estate Investment Trust is een bedrijf dat actief is binnen de vastgoedmarkt. Ze kiest er echter in tegenstelling tot andere ondernemingen niet voor om te investeren in vastgoed met als doel om ze met winst te verkopen. In plaats daarvan verhuren ze de eigendommen om op die manier een inkomstenstroom te realiseren. Een significant deel van deze inkomsten wordt vervolgens uitgekeerd aan de verschillende investeerders in de onderneming. De inkomsten die je op deze manier als investeerder kan ontvangen vormen een soort van dividendinkomen. 

Door te investeren in REIT’s is het mogelijk om een positie in te nemen in verschillende vormen van vastgoed. Dit betekent dat je niet alleen kan investeren in commercieel vastgoed, maar zelfs in particulier vastgoed. REIT’s kunnen zich dan ook focussen op bijvoorbeeld kantoorgebouwen, maar ook op medische panden en zelfs op zendmasten of datacenters. Door te investeren in verschillende REIT’s kan je dan ook op een vrij eenvoudige wijze niet alleen investeren in de vastgoedmarkt in haar geheel, maar ook in verschillende specifieke vormen van vastgoed. 

Wat zijn de vereisten waar REITS aan moeten voldoen?

Het is zeer belangrijk dat niet elk bedrijf dat investeert in vastgoed met als doel om ze te verhuren in aanmerking komt als REIT. Voor REITS geldt dan ook dat ze aan tal van verschillende eisen dienen te voldoen. Deze eisen hebben bijvoorbeeld betrekking tot de manier waarop de REIT moet worden bestuurd. Daarnaast geeft ze ook aan welk percentage van de activa in onroerend goed moet worden aangehouden en welk percentage van het belastbare inkomen als dividend dient te worden uitgekeerd aan investeerders.

Het is niet zo dat deze vereisten en percentages globaal zijn vastgelegd waardoor ze overal hetzelfde zijn. Ze kunnen dan ook sterk verschillen afhankelijk van het land waarin de REIT is opgericht. Hier zal je als investeerder zeker en vast altijd aandacht aan willen besteden. Een aantal globale eisen die voorop worden gesteld zijn er uiteraard wel. Hierbij kan er worden gedacht aan de eisen zoals hieronder aangegeven:

1. Alle REIT’s dienen te worden beheerd door ten minste één directeur of een curator.
2. Voor REIT’s geldt de verplichting om het merendeel van hun belastbaar inkomen uit te keren aan aandeelhouders. In de praktijk betekent dit concreet dat zo’n 90 procent dient te worden verdeeld.
3. Ten minste een bepaald percentage van het totale vermogen van de onderneming moet worden belegd in vastgoed. Dit percentage is doorgaans gelegen rond de 75 procent.
4. Minstens een bepaald percentage van de bruto-inkomsten dienen afkomstig te zijn uit de huur of de verkoop van onroerend goed. Ook de rente op hypotheken wordt hierbij opgeteld. Ook hiervoor geldt dat dit in de praktijk doorgaans zo’n drie-vierde of dus 75 procent van de inkomsten bedraagt.
5. REIT’s dienen rekening te houden met een minimumaantal aandeelhouders. Dit kan in de praktijk concreet betekenen dat een REIT bijvoorbeeld over minstens honderd aandeelhouders dient te beschikken voor ten minste 335 dagen van een belastbaar jaar.

Slechts wanneer er aan de vooropgestelde voorwaarden wordt voldaan is het voor een bedrijf mogelijk om aangemerkt te kunnen worden als Real Estate Investment Trust. 

Wat zijn de mogelijke voordelen van investeren in REITS?

Het is algemeen bekend dat de vastgoedmarkt een ongelofelijk interessante markt is. Dit gezegd hebbende is een investering doen in vastgoed voor veel mensen niet zomaar mogelijk. Het vereist namelijk een meer dan behoorlijk budget om dit te kunnen doen. Door ervoor te kiezen om te gaan beleggen in REIT’s wordt het mogelijk gemaakt om toch een gedeelte van je vermogen in de vastgoedmarkt te gaan investeren. 

Eén van de voordelen die is verbonden aan investeren in een Real Estate Investment Trust heeft te maken met het feit dat je kan instappen tegen een zeer toegankelijk prijskaartje. Eén van de bekendste en tevens ook grootste REIT’s van de Verenigde Staten, namelijk STAG Industrial beschikt op moment van schrijven bijvoorbeeld over een waarde van ongeveer 40 Amerikaanse dollar. Door te investeren in dit aandeel beschik je bovendien meteen over een zeer veelzijdig belang in de vastgoedmarkt. De portefeuille van deze REIT bestaat immers uit 501 panden verspreid over 39 staten. 

Naast het toegankelijke prijskaartje dat is verbonden aan de meeste REIT’s is het zo dat ze er uiteraard ook om bekend staan doorgaans een zeer mooi dividend uit te betalen. Met een gemiddeld dividend van tussen de 3,5 & 4,5 procent zijn REIT’s potentieel zeer interessante aandelen om naar te kijken als dividendbelegger.

Passief inkomen verdienen met een REIT

Voor heel wat mensen geldt dat ze willen gaan beleggen om passief inkomen te verdienen. Eerder op deze pagina werd reeds aangegeven dat REIT’s doorgaans een prima dividend uitbetalen. Dit is echter niet alles. Daarnaast geldt voor bepaalde REIT’s dat ze hun dividend niet per kwartaal, maar maandelijks uitbetalen. Enkele bekende voorbeelden zijn onder meer:

• STAG Industrial; 
• Realty Income; 

Voor inkomsten georiënteerde beleggers kan bovenstaande zeer interessant zijn. Je ziet bij deze REIT’s namelijk de dividenden maandelijks bijgeschreven worden op je account. Zoals steeds dien je er wel rekening mee te houden dat het uitbetalen van dividenden zorgt voor een langzamere groei. Dit zien we ook bij REIT’s. Is het voor jou dus van belang dat je een (snelle) meerwaarde weet te creëren op de koers van je beleggingen? Dan zijn REIT’s mogelijks minder geschikt. 

Welke verschillende soorten REIT’s bestaan er precies?

Wanneer je, je gaat verdiepen in de verschillende soorten REIT’s die op de markt zijn terug te vinden zal je kunnen vaststellen dat we een onderscheid moeten maken tussen drie verschillende opties:

1. REIT’s die openbaar verhandeld kunnen worden;

2. REIT’s die niet over een beursnotering beschikken;

3. Private REIT’s;

Voor de REIT’s die openbaar verhandeld kunnen worden geldt natuurlijk dat ze gewoon aangekocht (en terug verkocht) kunnen worden op de beurs. Voor heel wat verschillende REIT’s geldt dat ze worden verhandeld op de reguliere beurzen. Dit zorgt ervoor dat ze kunnen rekenen op een vrij hoge liquiditeit in vergelijking met rechtstreeks beleggen in vastgoed. Voor de REIT’s die niet over een beursnotering beschikken geldt dat ze wel beschikbaar zijn voor beleggers, maar aldus niet verhandeld kunnen worden op de grote beurzen. Tot slot zijn er nog de private REIT’s. Voor deze REIT’s geldt dat ze niet beschikken over een beursnotering en bovendien uitsluitend beschikbaar zijn voor specifieke beleggers die zijn aangeduid door de Raad van Bestuur waar de REIT over beschikt.

Welke risico’s zijn verbonden aan investeren in een REIT?

Voor heel wat beleggers geldt dat ze met veel plezier (periodiek) investeren in een REIT. Op deze manier kunnen ze de blootstelling van hun portefeuille aan de vastgoedmarkt op een toegankelijke manier vergroten. Bovendien is het ook nog eens zo dat er op deze manier kan worden gewerkt aan het vergroten van het passief inkomen. Dit gezegd hebbende is het zo dat er aan investeren in REIT’s ook bepaalde risico’s verbonden zijn. 

Zoals eerder op deze pagina reeds aangehaald geldt dat ongeveer 90 procent van het belastbare inkomen dient te worden uitbetaald aan aandeelhouders. Dat zorgt voor een aantrekkelijk dividend, maar het heeft ook gevolgen voor de bedrijfsvoering van de REIT. Zo kunnen er slechts beperkte reserves worden aangelegd en blijft er ook (relatief) weinig geld over om de portefeuille uit te breiden. Mede omwille van deze redenen wordt het dan ook altijd aangeraden om vooral te kijken in de richting van gevestigde waarden. 

Bovendien spreekt het voor zich dat de koers van een REIT sterk wordt beïnvloed door de situatie op de vastgoedmarkt. Negatieve veranderingen binnen die markt kunnen er dan ook voor zorgen dat de koers van een REIT onderuit gaat. Net zoals geldt voor gewone aandelen is het ook bij een REIT zo dat je bij het failliet van de REIT je volledige inleg kan verliezen. Ook dit benadrukt het belang van beleggen in een gerenommeerde partij die reeds lange tijd op de markt meedraait.